چرا حجم معاملات مسکن کاهش یافت؟

به گزارش کارآفرین نیوز به نقل از دنیای اقتصاد، بازار مسکن تهران برای دومین ماه متوالی با «رفتار سرد در سمت تقاضا» مواجه است.

نتایج تحقیقات میدانی در مورد نبض قیمت آپارتمان در شهر تایر پایتخت نشان می دهد که میانگین قیمت در فایل های فروش شش منطقه مانند مناطق 4 و 5 نسبت به خرداد بیش از 5 درصد کاهش داشته است. حصول اطمینان از انعکاس کامل “قیمت های پیشنهادی کاهش یافته” در قراردادهای فروش (قیمت ثابت) پس از “حذف سلب مالکیت از آمار رسمی معاملات مسکن” محقق خواهد شد. اما آنچه در حال حاضر در بازار مسکن قابل ردیابی است، «تأثیر مکرر فروپاشی بازار موازی بر رفتار بنگاه های معاملات ملکی» است.

دومین ماه متوالی تعطیلی محسوس در بازار مسکن با ادامه کاهش قیمت ها در آن بازار به پایان رسید.

در تیرماه امسال، معاملات مسکن برای دومین ماه متوالی دو رویداد متفاوت را به ثبت رساند. در شرایطی که معاملات خرید مسکن با توقف موقت همراه بود، کاهش قیمت ها در این بازار که از خرداد ماه آغاز شده بود، تا اولین ماه از فصل تابستان ادامه یافت. به این ترتیب تیرماه را می توان دومین ماه «افت تورم املاک» از یک سو و «تعلیق موقت فروش آپارتمان» از سوی دیگر معرفی کرد. این نتایج بر اساس آخرین بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» در مورد وضعیت بازار معاملات ملکی در آخرین روز تیرماه و مقایسه آن با اولین روز این ماه با استناد به داده‌های غیررسمی مربوط به اطلاعات فایل‌های عرضه شده برای فروش املاک در دو بازار آنلاین و سنتی ملک مسکونی در 6 منطقه مصرفی واقع در نیم‌سطح میانگین قیمت سرمایه شمالی، مرکزی و جنوبی این مناطق به دست آمده است. در واقع آنچه در این گزارش به آن اشاره شده حاصل بررسی میدانی از آخرین سطح قیمت های پیشنهادی در فایل های ارائه شده در بازار آنلاین و سنتی مسکن و اظهارات بنگاه های معاملات ملکی منطقه 2 تهران به عنوان منطقه ای است که واحدهای مسکونی مصرفی و غیرمصرفی در شمال تهران، منطقه 4 و 5 به عنوان پرمعامله ترین و متوسط ​​ترین منطقه تهران به عنوان پرمعامله ترین و نیمه پرمصرف ترین مناطق تهران در نیمه مرکزی شهر تهران به فروش می رسد. تریک 12 و 17 به عنوان دو منطقه مصرفی واقع در جنوب تهران در آخرین روز تیرماه سال جاری و مقایسه آن با وضعیت بازار ابتدای این ماه.

«دنیای اقتصاد» در راستای تعهد ملی و رسانه‌ای خود مبنی بر اطلاع‌رسانی از واقعیت‌های اقتصادی و آنچه در حال حاضر در بازارها می‌گذرد، برای کشف آخرین تحولات مربوط به سطح قیمت، تورم و حجم معاملات مسکن در ۶ حوزه مصرفی به عنوان حوزه‌های معرف بخش قابل توجهی از معاملات مسکن به‌ویژه معاملات مصرف‌کننده، اقدام کرد. بیش از نیم سال از عدم انتشار آمار رسمی از سوی مراجع آماری مربوط به تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در پایتخت می گذرد. با توجه به توقف انتشار آمارهای رسمی، تشخیص تغییرات قیمت و تغییرات حجم معاملات مسکن در شرایط فعلی به یک فعالیت دشوار تبدیل شده است، اما بررسی قیمت‌های مندرج در حجم بالای فایل‌های تحویلی به بازار سنتی و آنلاین مسکن از یک سو و اظهارات واسطه‌های فعال در بازار مسکن در این مناطق و همچنین مقایسه میانگین قیمت هر واحد در شرایط کنونی واحد مسکونی با میانگین قیمت متر مربع، نشان‌دهنده این است که وضعیت میانگین قیمت هر واحد مسکن در شرایط کنونی متراژ مورد استفاده در تیرماه است. برای مسکونی بازار واقعی این 6 منطقه حدود 68 تا 74 میلیون تومان است. مقایسه این سطح قیمت با میانگین سطح قیمت مسکن در فایل های ارائه شده به این مناطق در اوایل تیرماه نشان می دهد که میانگین قیمت مسکن در این مناطق که در بررسی میدانی مشخص شد، نسبت به میانگین سطح قیمت اعلام شده در فایل های ارائه شده به بازار در اوایل تیرماه، حدود 6.5 درصد کاهش داشته است. در مقایسه با ابتدای سال، سطح قیمت پیشنهادی مسکن در این مناطق حدود 12 تا 15 درصد در پایان تیرماه کاهش یافته است.

آنچه در این زمینه مشخص است این است که این کاهش مربوط به درصدهای تخمینی و میانگین رگرسیون قیمت‌های مندرج در فایل‌های فروش آپارتمان (قیمت‌های پیشنهادی اعلامی مالکان و فروشندگان) بوده و به دلیل عدم انتشار آمار رسمی از تغییرات نهایی قیمت مسکن، ارتباطی با قیمت‌های نهایی در معاملات (قیمت‌های فروش) ندارد. شاید توسعه فروش نهایی املاک در ماه جولای، هم از نظر میانگین قیمت و هم از نظر تغییرات در تورم املاک، چیزی متفاوت از آنچه از بررسی مشخصات قیمت مندرج در فایل های فروش (استعلام قیمت) به دست آمده و استنباط می شود، باشد. اما اگر همان داده‌های مربوط به نتایج بررسی‌های میدانی مشخصات قیمت مندرج در فایل‌های خرید و فروش مسکن (استعلام قیمت) در بازارهای آنلاین و سنتی و همچنین اظهارات دلالان معاملات ملکی مبنی بر تغییرات سطح قیمت‌ها و تورم املاک در تیرماه در 6 منطقه تهران (مناطق 2، 4، 5، 6، 6، 12 تهران) نرخ واقعی قیمت‌ها بر مبنای نرخ توسعه و قیمت واقعی تهران است. می توان نتیجه گرفت که پایتخت بازار املاک بلغارستان در ماه جولای برای دومین ماه متوالی پس از خرداد با کاهش قیمت و کاهش قابل توجه حجم معاملات خرید همراه با فروش مواجه شده است. در واقع با توجه به تحولات بازار مسکن در این مناطق طی بررسی های میدانی که اتفاقاً می توان آنها را به عنوان نمایندگان مناطق 22 گانه شهر تهران برای کشف میانگین قیمت مسکن در پایتخت معرفی کرد، می توان گفت که نتایج این آمارگیری از کاهش 6.5 درصدی میانگین قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خرداد ماه حکایت دارد. بررسی داده‌ها در خرداد نیز کاهش 3 تا 5 درصدی قیمت‌های درخواستی مندرج در فایل‌های فروش کاندو را در آن ماه نسبت به اردیبهشت 1402 نشان داد.

کاهش قیمت در دومین ماه ریزش بازارها

این کاهش قیمت برای دومین ماه متوالی که از نتایج مطالعات میدانی «دنیای اقتصاد» مشخص است، در ماهی است که اتفاقاً بازدهی منفی و صفر در سایر بازارهای موازی نیز گزارش شده است. در حالی که داده های مربوط به تحولات قیمت در فایل های ارائه شده به بازار مسکن 6 منطقه مذکور حاکی از کاهش حدود 6.5 درصدی سطح قیمت بازار فروش آپارتمان های مسکونی (براساس قیمت های پیشنهادی و اعلامی از سوی فروشندگان ملکی) است، بازدهی بازار معاملات دلار در تیرماه صفر و بازدهی سکه و بورس نیز منفی بوده است. در شرایطی که قیمت دلار در تیرماه نسبت به میانگین خرداد ماه خود تغییری نکرده و این بازار عملاً در اولین ماه تابستان در شرایط ثبات قیمت بسته شده است، بازدهی بازار سکه در تیرماه منفی 3 درصد و بازدهی بورس نیز منفی 9 درصد بوده است.

این آمار نشان می دهد که بر اساس تغییرات قیمت مسکن در فایل های بازار آنلاین و سنتی بررسی شده و اظهارات دلالان معاملات ملکی مبنی بر تغییر قیمت خرید و فروش مسکن در تیرماه، پس از بورس، بازار مسکن دومین بازار از نظر افت قیمت است. بازار املاک اگرچه شباهت هایی به بازار ملک 1400 دارد، اما از نظر تغییرات قیمت و سطح معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی تفاوت زیادی نیز دارد. در دهه 1400 که بازارها باثبات شد و قیمت ها کاهش یافت، بازار مسکن به مأمنی برای سرمایه تبدیل شد و خرید سرمایه از بازار مسکن افزایش یافت. دلیل این امر مشخص بود. با توجه به نوسانات بازار مسکن، ریسک سرمایه گذاری در بازارهای با نقدینگی بالا (انحلال زودهنگام) افزایش یافته و تعداد قابل توجهی از سرمایه گذاران با نگاهی به بازدهی بلندمدت بازار مسکن، این بازار را به عنوان بازاری بدون ریسک یا با درجه ریسک غیرقابل مقایسه با سایر بازارها به عنوان مقصد سرمایه گذاری انتخاب کرده اند. در نتیجه وزن و حجم خرید سرمایه از بازار مسکن افزایش یافت. اما سوال اینجاست که چرا در شرایطی که طی یکی دو ماه گذشته بازارها کاهش بازدهی یا ثبات قیمتی داشته اند، حجم خرید سرمایه در بازار مسکن نه تنها افزایش نیافته بلکه عملا کاهش یافته است؟

نتایج بررسی میدانی نشان می دهد که در تیرماه همزمان با افت سطح قیمت، تعداد معاملات خرید مسکن به ویژه معاملات سرمایه ای نیز کاهش چشمگیری داشته است. در همین راستا، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد که تیرماه با خرداد برابری می‌کند که محیط خارجی بازارهای تأثیرگذار بر معادلات قیمت و بازدهی بازار مسکن این پیام را به بازار مسکن می‌فرستد که محتمل‌ترین گزینه برای پیش‌بینی چشم‌انداز آینده، احتمال بیشتر حذف ریسک‌های غیراقتصادی یا کاهش آن‌ها در ماه‌های آینده به منظور حذف یا کاهش تورم انتظاری است. علاوه بر این دورنمای احتمالی، بازارها از جمله بازار مسکن در دو ماه خرداد و تیر شاهد تلاطم های غیراقتصادی و سیاسی نبودند که به بازار دامن زد. در واقع طی این دو ماه هیچ خبر منفی مبنی بر احتمال افزایش ریسک‌های غیراقتصادی منجر به افزایش انتظارات تورمی منتشر و منعکس نشده است. به همین دلیل روند ثبات قیمت دلار و کاهش قیمت سکه در تیرماه ادامه یافت.

مسکن و همچنین این بازارها تحت تاثیر این معادلات بیرونی قرار گرفتند به گونه ای که بررسی های میدانی «دنیای اقتصاد» و اظهارات دلالان املاک پایتخت حکایت از کاهش حجم خرید سرمایه از این بازار در تیرماه داشت. با این حال، به دلیل ضعف شدید قدرت خرید در سمت تقاضای مصرف‌کننده که بسیاری از آنها را مجبور به خروج از بازار مسکن (به‌ویژه خریداران اولیه) کرده است، عمده معاملات خرد در بازار مسکن توسط این خریداران سرمایه‌ای انجام می‌شود. اما نه تنها خریدهای سرمایه ای نیز به دلایلی که توضیح داده شد با افت محسوسی نسبت به گذشته مواجه شده است، بلکه ماهیت این نوع خریدها نیز تغییر کرده است.

چرا سرمایه گذار نیامد؟

بررسی ها نشان می دهد در شرایط فعلی به دلیل نبود دورنمای تورم بالا در کوتاه مدت در بازار مسکن، خریدهای سفته بازانه و کوتاه مدت در بازار مسکن نادر شده است. این بدان معناست که عملاً هیچ دلال در بازار وجود ندارد. از سوی دیگر، خریداران سرمایه به دو گروه تقسیم می شوند. سرمایه گذاران میان مدت به دلیل ریسک بالای تداوم کاهش قیمت مسکن وارد این بازار نمی شوند، اما سرمایه گذاران بلندمدتی که با نگاه بلندمدت در این بازار حضور دارند در شرایط فعلی بار سنگین خریداران ملک را به دوش کشیده اند. به نظر می رسد هدف اصلی این گروه خرید املاک و مستغلات برای حفظ ارزش پول و جلوگیری از تورم ملکی در بلندمدت (دوره زمانی بیش از 2 سال) باشد. اما سوال مهم این است که چرا در شرایط کنونی مانند سال 1400 که سرمایه گذاران بازار مسکن را به عنوان بازاری مطمئن برای سرمایه گذاری (حداقل در بلندمدت) انتخاب کردند، در تیرماه امسال که بازارهای ملک از نظر سود و بازدهی (دلار) ثابت ماند یا با افت و خیز (سکه، بورس و…) برای دومین ردیف دوم همراه بود، وارد بازار مسکن نشدند؟

یافته ها برای پاسخ به این سوال نشان می دهد که بازار مسکن امسال با بازار مسکن سال 1400 بسیار متفاوت است و آن هم دور از دسترس بودن قیمت مسکن برای بسیاری از سرمایه گذاران نسبت به قیمت های دو سال قبل است. اکنون سرریز سطح قیمت ها بیش از هر زمان دیگری از توان خریداران و حتی خریداران سرمایه خارج است و قدرت خرید در ضعیف ترین حالت خود قرار دارد. برآوردهای دنیای اکوستود نشان می دهد که برای خرید یک واحد مسکونی متراژ کوچک در مناطق مرکزی تهران به طور متوسط ​​بودجه ای در حدود 3.5 تا 4 میلیارد تومان نیاز است که از عهده بسیاری از خریداران خارج است. تحت تاثیر این اتفاق حجم معاملات ملکی نیز به شدت کاهش یافت و بنگاه های معاملات ملکی در برخی از محله های تهران اعلام کردند که در تیرماه حتی یک مورد خرید ملکی انجام نداده اند.